転勤や出産、介護など住宅を手放さなければならない理由はさまざまです。
不動産売却を検討しているが、ローン残債があるという方もいらっしゃるでしょう。
住宅ローンの返済が終わっていないのにも関わらず、不動産を売却することはできるのでしょうか。
今回は、抵当権のある不動産を売却する方法をご紹介します。
不動産売却でローン残債がある場合に必要な抵当権の抹消とは
抵当権とは、住宅ローンの返済が困難な場合に不動産を担保として売って、債権を回収できる権利です。
一般的に抵当権は、住宅ローンを組む際に設定されます。
住宅ローンを完済すると、抵当権は必要なくなるため抹消可能です。
ただし完済と同時に抵当権がなくなるわけではないため、抵当権抹消登記の手続きをおこなわなければなりません。
必要書類を用意し、法務局で申請しましょう。
申請から手続き完了まで1週間から2週間ほど掛かるため、売却の予定がある方は早めに済ませておくことをおすすめします。
抹消登記には、登録免許税や司法書士への報酬などが発生します。
税金は不動産の数によって決まるため、物件の数が多いほど費用は高くなるでしょう。
ローン残債があっても不動産売却する方法
住宅ローンの支払いが残っていても、不動産売却をしたい場合はローンの残債状況を把握することが重要です。
売却価格がローン残債より下回っている際はアンダーローン、上回っている場合はオーバーローンの状態です。
アンダーローンの場合は売却価格の方が高いため、売却後に返済資金として充てられます。
しかし、オーバーローンの場合は売却代金だけでは完済できないため、その他の対策を考えなければなりません。
預金があるなら返済に充てることをおすすめしますが、困難な場合は任意売却を検討しましょう。
任意売却では、住宅ローンを借りた金融機関に許可をもらって抵当権を抹消します。
売却方法も通常どおりであるため、競売に掛けられるより高く売却できるはずです。
またリースバックを活用するのも良いでしょう。
リースバックは、不動産を売却した後に賃貸物件として住み続けられる方法です。
引っ越しに掛かる手間や費用がなくなるため、生活も立て直しやすくなります。
不動産売却でローン残債がある場合の注意点
住宅ローンの返済が残っている不動産を売却する際は「売り手先行」をおすすめします。
売り手先行とは、不動産を先に売却してから新しい住宅を購入する方法です。
売却期限を気にしなくて良いため、高く売ることに専念できるでしょう。
売り手先行の最大のメリットは、返済費用の工面がしやすい点です。
また不動産売却をする際は、築年数にも目を向けましょう。
一般的に不動産は築年数が経てば経つほど価値が落ちます。
高く売るためには築年数が経過する前に売却する必要があります。
売る時期もしっかりと考えるようにしましょう。
まとめ
不動産を売却するには、抵当権を抹消しなければなりません。
しかし住宅ローンの完済が困難で抵当権を抹消できない場合もあります。
そのようなときは任意売却やリースバックを活用しましょう。
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