年金の減額、物価の上昇、コロナ禍の経済混乱などで、将来の生活設計に不安を持つ方も多いでしょう。
資産形成ができ、家賃収入も見込める不動産投資は魅力的です。
今回は、マンションの一棟投資のメリットやリスク、一棟買いで失敗しないための注意点などについて解説します。
一棟マンション投資のメリット
一棟投資はマンションやアパートを部屋単位で所有する区分所有ではなく、一棟単位で購入して家賃収入や売却収入で資金の回収と利益を得る方法です。
利回りが高い
利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、経費を踏まえた実際の利益である実質利回りを重視する必要があります。
収入金額が大きい
ひとつの物件から多額の家賃収入が得られ、キャッシュフローが良くなり、資金の回収スピードが早くなります。
資産価値が高い
一棟投資はマンション全体を購入するため、多くの土地を所有することになり、資産価値が高く、銀行融資が有利になります。
運営の自由度が高い
修繕や改装を所有者の意向で進められるので、資産価値の維持・向上が図りやすくなっています。
マンションの一部の部屋を売却して資金を回収することもできるため、自由度が高いといえます。
一棟マンション投資のリスク
不動産投資の初心者が、安易に一棟マンション投資に手を出してしまうことは危険性が高くなります。
空室リスク
複数の部屋が同時に空室になると収益性が落ちることになります。
空室時でもローンの返済は続くので、キャッシュフローを圧迫しないような資金的余裕が必要です。
家賃リスク
家賃リスクには、家賃下落と家賃滞納の2種類があります。
建物は経年劣化につれて家賃が下落します。
家賃滞納は賃借人のさまざまな事情により発生するため、入居時の審査を厳しくする、家賃保証会社への加入を入居条件にするなどの対策が効果的です。
災害リスク
地震による建物倒壊は家賃収入が閉ざされるだけではなく、復旧するための膨大な費用が必要になります。
火災保険はローン契約時に必須のもので、火災だけではなく、広く自然災害による損害を補償します。
一棟マンション投資で失敗しないための注意点
メリット・デメリットなどを踏まえ、一棟マンション投資に成功するためのポイントです。
キャッシュフロー計画書の作成
収入と費用に関する収支計算を長期的におこなう必要があります。
マンションの管理状況を調べる
人気エリアであるか、治安は良いか、環境が良く住みやすいかなどが、マンションの資産価値に大きく影響します。
入居率を高める理由があるか、入居率を高めるためにはどんな対策が効果的か、などを確認する必要があります。
利回りの良いマンションを選ぶ
利回りが良ければ収益性が高くなり、資金回収が早くなります。
将来的なビジョンを検討する
物件を最終的にはどうしたいのかをあらかじめ決めておくことが重要です。
まとめ
一棟マンション投資は、区分所有と比べてハイリスク・ハイリターンであるため、豊富な知識と経験があり、不動産を熟知している方に向いています。
デメリットや注意点を十分認識したうえで、最初はプロに相談するなど柔軟な対応が必要です。
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